Imposto predial na Flórida: como é calculado e por que o primeiro ano engana

A conta, em uma linha

O avaliador do condado atribui um valor avaliado à casa. Desse valor se descontam as isenções a que você tiver direito e o resultado é multiplicado pela alíquota, que nos Estados Unidos é expressa em milésimos e se chama millage. Cada autoridade que cobra, o condado, a cidade, o distrito escolar e os distritos especiais, soma a sua parte.

Sobre uma casa de 350.000 dólares nos condados de Lake, Polk ou Osceola, o imposto anual cai na faixa de 3.500 a 5.250 dólares. Se a comunidade tiver CDD, essa taxa vem dentro do mesmo carnê e pode somar de 1.000 a 3.000 dólares a mais por ano.

O salto do segundo ano, explicado

Esta é a parte que eu não quero que ninguém descubra tarde. O valor avaliado é congelado em 1 de janeiro de cada ano. Se a sua casa ficou pronta em março, no 1 de janeiro anterior o que existia naquele lote era terra. O carnê que chega em novembro daquele ano está calculado sobre o valor do terreno vazio.

No ano seguinte, o avaliador registra a casa construída e o valor avaliado sobe para o valor real. O carnê pode triplicar ou mais. Não é erro nem aumento de imposto: é o primeiro carnê completo.

Exemplo sobre uma casa de 350.000 dólares na Flórida Central, com valores de novembro de 2026. Sempre peço ao condado a estimativa do ano seguinte à compra e te entrego antes da reserva, para que o orçamento seja feito com o número verdadeiro.

A isenção de homestead sobe muito em 2027

Até agora, quem usa a casa como residência principal podia descontar 50.000 dólares do valor avaliado: os primeiros 25.000 diante de todos os impostos, inclusive o escolar, e outros 25.000 diante dos impostos não escolares.

Em 3 de novembro de 2026 os eleitores da Flórida aprovaram a Emenda 3, com cerca de 62% dos votos. Segundo o texto aprovado, a isenção diante dos impostos não escolares sobe para 150.000 dólares em 2027 e para 250.000 dólares em 2028. Os carnês de 2026 não mudam: a medida começa a valer a partir de 1 de janeiro de 2027.

Para quem compra para morar, é a mudança mais importante em anos. Para quem compra para alugar, a notícia é mais modesta: a isenção de homestead exige que a casa seja a sua residência principal, então uma casa de investimento não se qualifica.

A Emenda 3 foi aprovada segundo resultados não oficiais divulgados em 3 de novembro de 2026. Há versões indicando também uma redução do teto anual de valorização dos imóveis que não são residência principal, de 10% para 5%, para impostos não escolares. Antes de contar com a economia, confirme os valores e a aplicação no escritório do avaliador do seu condado.

Os dois tetos que seguram os aumentos

• Save Our Homes, para residência principal. Enquanto a casa tiver a isenção de homestead, o valor avaliado não pode subir mais de 3% ao ano, ou o índice de inflação se for menor. É por isso que um vizinho que comprou há quinze anos paga muito menos que você por uma casa igual.
• Teto de 10% para o resto. Os imóveis que não são residência principal, como casas de aluguel, segundas moradias e terrenos, têm um teto anual de 10% nos impostos não escolares. Não precisa solicitar, se aplica sozinho.
• Portabilidade. Se você vender a sua residência principal na Flórida e comprar outra no estado, pode transferir boa parte da economia acumulada do Save Our Homes para a casa nova. É solicitada e tem prazos, então convém perguntar ao se mudar.

Um aviso importante: os tetos protegem o valor avaliado, não a alíquota. Se o condado subir o millage, o carnê sobe do mesmo jeito. E quando uma casa troca de dono, o teto é reiniciado no valor de mercado do momento.

O calendário que convém ter na cabeça

Se você é estrangeiro e vai alugar a casa

O imposto predial é igual para todos os donos, morem onde morarem. O que muda é o imposto sobre a renda do aluguel: um proprietário não residente está sujeito a retenção sobre a receita bruta, a menos que faça a opção de declarar a renda líquida e apresente a declaração anual correspondente, o que normalmente sai muito mais vantajoso. Para isso é preciso um número ITIN.

E na venda há uma retenção federal, a lei FIRPTA, que não é um imposto extra e sim uma antecipação. Explico em detalhe no artigo sobre comprar com LLC e FIRPTA.

Informação geral de mercado e da legislação vigente em novembro de 2026, para planejamento. Não é assessoria fiscal nem jurídica. As alíquotas, isenções e avaliações são definidas pelo condado e pelo estado, e o seu caso particular deve ser confirmado por um contador licenciado nos Estados Unidos.