Impuestos de propiedad en Florida: cómo se calculan y por qué el primer año engaña

La cuenta, en una línea

El tasador del condado asigna un valor avaliado a la casa. A ese valor se le restan las exenciones a las que tengas derecho y el resultado se multiplica por la tasa, que en Estados Unidos se expresa en milésimas y se llama millage. Cada autoridad que cobra, el condado, la ciudad, el distrito escolar y los distritos especiales, suma su parte.

Sobre una casa de 350.000 dólares en los condados de Lake, Polk u Osceola, el impuesto anual cae en el rango de 3.500 a 5.250 dólares. Si la comunidad tiene CDD, esa cuota viene dentro del mismo recibo y puede sumar de 1.000 a 3.000 dólares más al año.

El salto del segundo año, explicado

Esta es la parte que quiero que nadie descubra tarde. El valor avaliado se congela el 1 de enero de cada año. Si tu casa se terminó en marzo, el 1 de enero anterior lo que existía en ese lote era tierra. El recibo que llega en noviembre de ese año está calculado sobre el valor del terreno vacío.

Al año siguiente, el tasador registra la casa construida y el valor avaliado sube al valor real. El recibo puede triplicarse o más. No es un error ni un aumento de impuestos: es el primer recibo completo.

Ejemplo sobre una casa de 350.000 dólares en la Florida Central, con valores de noviembre de 2026. Siempre pido al condado la estimación del año siguiente a la compra y te la entrego antes de la reserva, para que el presupuesto se haga con el número verdadero.

La exención de homestead sube mucho en 2027

Hasta ahora, quien usa la casa como residencia principal podía descontar 50.000 dólares del valor avaliado: los primeros 25.000 frente a todos los impuestos, incluido el escolar, y otros 25.000 frente a los impuestos no escolares.

El 3 de noviembre de 2026 los votantes de Florida aprobaron la Enmienda 3, con cerca del 62% de los votos. Según el texto aprobado, la exención frente a los impuestos no escolares sube a 150.000 dólares en 2027 y a 250.000 dólares en 2028. Los recibos de 2026 no cambian: la medida empieza a aplicarse a partir del 1 de enero de 2027.

Para quien compra para vivir, es el cambio más importante en años. Para quien compra para rentar, la noticia es más modesta: la exención de homestead exige que la casa sea tu residencia principal, así que una casa de inversión no califica.

La Enmienda 3 fue aprobada según resultados no oficiales divulgados el 3 de noviembre de 2026. Hay versiones que indican también una reducción del tope anual de valuación de las propiedades que no son residencia principal, del 10% al 5%, para impuestos no escolares. Antes de contar con el ahorro, confirma los montos y la aplicación con la oficina del tasador de tu condado.

Los dos topes que frenan los aumentos

• Save Our Homes, para residencia principal. Mientras la casa tenga la exención de homestead, el valor avaliado no puede subir más de 3% al año, o el índice de inflación si fuera menor. Es la razón por la que un vecino que compró hace quince años paga mucho menos que tú por una casa igual.
• Tope del 10% para el resto. Las propiedades que no son residencia principal, como casas de renta, segundas viviendas y terrenos, tienen un tope anual de 10% en los impuestos no escolares. No hay que solicitarlo, se aplica solo.
• Portabilidad. Si vendes tu residencia principal en Florida y compras otra en el estado, puedes trasladar buena parte del ahorro acumulado de Save Our Homes a la casa nueva. Se solicita y tiene plazos, así que conviene preguntar al mudarse.

Una advertencia importante: los topes protegen el valor avaliado, no la tasa. Si el condado sube el millage, el recibo sube igual. Y cuando una casa cambia de dueño, el tope se reinicia al valor de mercado del momento.

El calendario que conviene tener en la cabeza

Si eres extranjero y vas a rentar la casa

El impuesto de propiedad es igual para todos los dueños, vivan donde vivan. Lo que cambia es el impuesto sobre el ingreso del alquiler: un propietario no residente está sujeto a retención sobre la renta bruta, a menos que haga la elección de declarar el ingreso neto y presente la declaración anual correspondiente, lo que normalmente resulta mucho más conveniente. Para eso hace falta un número ITIN.

Y al vender hay una retención federal, la ley FIRPTA, que no es un impuesto extra sino un anticipo. Lo explico en detalle en el artículo sobre comprar con LLC y FIRPTA.

Información general de mercado y de legislación vigente en noviembre de 2026, con fines de planificación. No es asesoría fiscal ni legal. Las tasas, exenciones y valuaciones las definen el condado y el estado, y tu caso particular debe confirmarlo un contador licenciado en Estados Unidos.